भारत में संपत्ति बेचते समय करों के लिए एनआरआई की पूरी गाइड

भारत में संपत्ति बेचते समय करों के लिए एनआरआई की पूरी गाइड

भारत में घर की संपत्ति की बिक्री से संबंधित कर और नियम भारतीय निवासी की तुलना में अनिवासी भारतीयों के लिए अलग हैं।

गृह संपत्ति का प्रबंधन करना चुनौतीपूर्ण है, खासकर जब आप आसपास न हों। एक एनआरआई के रूप में, आप कई वर्षों तक विदेश में रहे होंगे और अब भारत में अपनी गृह संपत्ति बेचने पर विचार कर रहे हैं।

एक खरीदार को घर वापस ढूंढना एक बहुत बड़ा काम है, लेकिन बड़ी चुनौती टैक्स से संबंधित मामलों में शीर्ष पर होना भी है।

भारत में घर की संपत्ति की बिक्री से संबंधित कर और नियम भारतीय निवासी की तुलना में अनिवासी भारतीयों के लिए अलग हैं।

किसे बेचना है?

सबसे पहले, एनआरआई अपनी कृषि भूमि, वृक्षारोपण संपत्ति या फार्महाउस किसी अन्य एनआरआई या भारतीय मूल के व्यक्ति (पीआईओ) को नहीं बेच सकते हैं। हालांकि, आवासीय या वाणिज्यिक संपत्ति भारत में रहने वाले व्यक्ति, किसी अन्य एनआरआई या पीआईओ को बेची जा सकती है।

कितना टैक्स देना है?

एनआरआई को घर की संपत्ति बेचने से हुए पूंजीगत लाभ पर टैक्स देना होता है। अगर वे खरीद की तारीख से दो साल के भीतर अपनी संपत्ति बेचते हैं, तो शॉर्ट-टर्म कैपिटल गेन टैक्स (एसटीसीजी) दरें लागू होती हैं। एसटीसीजी दर भारत में उसकी कर योग्य आय के आधार पर एनआरआई की लागू आयकर स्लैब दर के अनुसार है।

और अगर वे इसे दो साल के बाद बेचते हैं, तो लॉन्ग टर्म कैपिटल गेन्स (LTCG) टैक्स @ 20% लागू हो जाता है।

अगर किसी एनआरआई को संपत्ति विरासत में मिली है, तो पिछले मालिक के लिए संपत्ति की लागत (और उसकी खरीद की तारीख) पूंजीगत लाभ करों की गणना का आधार बन जाती है।

मामले का अध्ययन

श्री राज ने 2010-11 में 1 करोड़ रुपये में एक संपत्ति खरीदी, जिसे बाद में 2019-20 में 2 करोड़ रुपये में बेच दिया गया। इस मामले में, संपत्ति की लागत मुद्रास्फीति के लिए लागत मुद्रास्फीति सूचकांक का उपयोग करके समायोजित की जाती है। संपत्ति की मुद्रास्फीति-समायोजित लागत की गणना सूत्र का उपयोग करके की जाती है – अधिग्रहण की लागत x बिक्री के वर्ष में लागत मुद्रास्फीति सूचकांक / अधिग्रहण के वर्ष में लागत मुद्रास्फीति सूचकांक।

इस मामले में, यह 1 करोड़ रुपये* (289/167) है जो लगभग 1.73 करोड़ रुपये बनता है। अंत में, आप पूंजीगत लाभ की गणना के लिए बिक्री मूल्य से बाद की राशि घटाते हैं, जो इस मामले में 27 लाख रुपये (2 करोड़ रुपये घटा 1.73 करोड़ रुपये) है। 5.4 लाख रुपये के पूंजीगत लाभ पर 20% की दर से LTCG लगाया जाएगा।

याद रखें, इन गणनाओं को करने के उद्देश्य से वंशानुक्रम की तिथि कोई मायने नहीं रखती है।

स्रोत पर कर कटौती (टीडीएस) के बारे में क्या?

घर की संपत्ति बेचने वाले भारतीय निवासियों के लिए टीडीएस दर उसके बिक्री मूल्य का 1% है। हालांकि, खरीद के दो साल के भीतर संपत्ति बेचने वाले अनिवासी भारतीयों के लिए, 30 प्रतिशत की एसटीसीजी टीडीएस दरें लागू हो जाती हैं। अगर संपत्ति दो साल बाद बेची जाती है, तो 20% की दर से एलटीसीजी टीडीएस दरें लागू हो जाती हैं। इसके अलावा, एक अधिभार के साथ-साथ शिक्षा और स्वास्थ्य उपकर भी है जो संपत्ति के बिक्री मूल्य के आधार पर भिन्न होता है।

यदि संपत्ति का बिक्री मूल्य 50 लाख रुपये से अधिक और 1 करोड़ रुपये से कम है, तो 4% स्वास्थ्य और शिक्षा उपकर के साथ 10% अधिभार लागू होता है। यह प्रभावी टीडीएस दर को 22.88% तक ले जाता है। संपत्ति के मूल्य में वृद्धि के साथ सरचार्ज दर बढ़ जाती है जो बदले में समग्र टीडीएस दरों को बढ़ाती है (तालिका देखें)।

टीडीएस दरों की गणना संपत्ति के बिक्री मूल्य पर की जाती है न कि पूंजीगत लाभ पर। उदाहरण के लिए, यदि आपने अपनी संपत्ति 75 लाख रुपये में बेची, जिसकी अनुक्रमित लागत 50 लाख रुपये थी, तो 17.16 लाख रुपये (75 लाख रुपये का 22.88%) का एलटीसीजी टीडीएस है, इस तथ्य के बावजूद कि पूंजीगत लाभ केवल 25 लाख रुपये था। (तालिका में मामला 2 देखें)।

टीडीएस कम करने के लिए सर्टिफिकेट के लिए आवेदन करें

अगर टीडीएस की रकम आपकी टैक्स देनदारी से ज्यादा है, तो टैक्स फाइल करने के बाद आपको टैक्स रिफंड मिलेगा। हालाँकि, यदि आप धनवापसी प्रक्रिया से पूरी तरह बचना चाहते हैं, तो आप आयकर विभाग के क्षेत्राधिकार निर्धारण अधिकारी के पास कम दर पर टीडीएस काटने के प्रमाण पत्र के लिए आवेदन कर सकते हैं।

उत्तरार्द्ध पूंजीगत लाभ की गणना के बाद टीडीएस का निर्धारण करेगा। एक प्रमाण पत्र आमतौर पर आवेदन के 30 कार्य दिवसों के भीतर जारी किया जाता है। एनआरआई विक्रेता द्वारा यह प्रमाण पत्र प्राप्त होने के बाद, खरीदार सहमत दरों पर टीडीएस काट सकता है और इसे एनआरआई के पैन के खिलाफ जमा कर सकता है।

हालांकि, यह ध्यान दिया जाना चाहिए कि बिक्री समझौते को निष्पादित करने से पहले इस तरह के प्रमाण पत्र के लिए आवेदन करना होगा। इस तरह का आवेदन करने से पहले प्राप्त कोई भी अग्रिम या टोकन धन उच्च टीडीएस दरों (उपरोक्त तालिका के अनुसार) को आकर्षित करना जारी रखेगा।

कैपिटल गेन पर टैक्स कैसे बचाएं?
बांड में निवेश करें

एनआरआई भारतीय राष्ट्रीय राजमार्ग प्राधिकरण (एनएचएआई) या ग्रामीण विद्युतीकरण निगम (आरईसी) द्वारा जारी किए गए बॉन्ड में पूंजीगत लाभ का निवेश कर सकते हैं जो पांच साल के बाद भुनाए जा सकते हैं। हालांकि, इसकी अधिकतम सीमा 50 लाख रुपये है। छूट का दावा करने के लिए, आपको संपत्ति की बिक्री के छह महीने के भीतर और रिटर्न दाखिल करने की तारीख से पहले निवेश करना होगा।

डबल टैक्स से कैसे बचें?

कई देश अपने निवासियों की आय पर कर लगाते हैं, चाहे वह कहीं से भी उत्पन्न हो। जबकि कुछ आवासीय घरों की बिक्री से होने वाले पूंजीगत लाभ पर आंशिक या कुल छूट प्रदान करते हैं, अन्य नहीं करते हैं।

इसलिए, आपको अपने निवास के देश में मौजूदा नियमों के बारे में पता होना चाहिए और क्या इसका भारत के साथ दोहरा कराधान बचाव समझौता (डीटीएए) है। उदाहरण के लिए, यदि आप अमेरिका में स्थित एक एनआरआई हैं, तो आपको फॉर्म 1040 की धारा डी के तहत भारत में संपत्ति की बिक्री पर पूंजीगत लाभ या हानि की घोषणा करने की आवश्यकता हो सकती है। और आप पूंजीगत लाभ की गणना करते समय भारत में भुगतान किए गए करों में कटौती कर सकते हैं। अमेरिकी सरकार पर टैक्स बकाया है क्योंकि बाद में भारत के साथ डीटीएए है।

हालांकि, अगर आपने अपने पूंजीगत लाभ (उपर्युक्त विकल्पों का उपयोग करके) के पुनर्निवेश के कारण भारत में किसी भी पूंजीगत कर का भुगतान नहीं किया है, तो भी आप यूएस में करों का भुगतान करने के लिए उत्तरदायी होंगे।

बिक्री आय कहाँ से प्राप्त करें?

एनआरआई को बिक्री से होने वाली आय, टीडीएस को छोड़कर प्राप्त होगी। सुनिश्चित करें कि आप खरीदार से फॉर्म 16ए (टीडीएस प्रमाणपत्र) एकत्र करते हैं और फॉर्म 26एएस के तहत प्राप्त टैक्स क्रेडिट के साथ टीडीएस के आंकड़ों की जांच करते हैं।

बिक्री से प्राप्त राशि केवल एफसीएनआर या एनआरई/एनआरओ बैंक खाते में प्राप्त की जा सकती है।

विदेश में पैसा कैसे वापस करें?

यदि आपने एनआरआई के रूप में संपत्ति खरीदी थी और एनआरई खाते में विदेशी मुद्रा के आवक प्रेषण के माध्यम से, तो आप संपत्ति की लागत की सीमा तक प्रेषण की मांग कर सकते हैं। और अगर आपने होम लोन लिया था, तो प्रत्यावर्तन राशि ऋण चुकौती राशि से अधिक नहीं हो सकती है। पूंजीगत लाभ, यदि कोई हो, को एनआरओ खाते में जमा किया जा सकता है, जहां से एनआरआई एक वित्तीय वर्ष में $ 1 मिलियन तक की राशि प्रत्यावर्तित कर सकता है।

इसके अलावा, यदि आपने इसे एनआरओ खाते (रुपये का उपयोग करके) से खरीदा है या इसे किसी निवासी भारतीय से विरासत में मिला है, तो यह एक वित्तीय वर्ष में $ 1 मिलियन की प्रत्यावर्तन सीमा के अधीन होगा। यदि आप अधिक प्रेषण करना चाहते हैं, तो आपको आरबीआई से अनुमति लेनी होगी।

फेमा के नियमों के अनुसार, एनआरआई द्वारा दो आवासीय संपत्तियों की बिक्री के लिए प्रत्यावर्तन प्रतिबंधित है।

एक बार जब आप संपत्ति बेचते हैं, तो आपको चार्टर्ड एकाउंटेंट से दो प्रमाण पत्र प्राप्त करने की आवश्यकता होती है – फॉर्म 15 ए (प्रेषक की घोषणा) और फॉर्म 15 सीबी – अगर पैसा विदेश में वापस करना है। यह सत्यापित करना है कि आपका पैसा कानूनी स्रोत से है और सभी आवश्यक करों का भुगतान किया गया है। कुछ बैंक संपत्ति के उत्तराधिकार के मामले में आपका बिक्री समझौता या वसीयत भी मांग सकते हैं।

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *